Когато имотът ви стои празен, най-видимата загуба е липсващият наем. Но празен имот разходи генерира и по други линии: такси, консумативи, поддръжка. В тази статия ще видите как да изчислите реалната цена на един месец без наемател и как да използвате това число, когато решавате дали да намалите наема.
Празен имот: разходи, които се натрупват всеки месец
Много наемодатели броят само пропуснатия наем. Така цената на празния период изглежда по-ниска, отколкото е. Част от разходите, които обикновено плаща наемателят, през този период падат върху вас.
Четирите основни компонента са:
- Пропуснат наем – сумата, която бихте получили, ако имотът беше отдаден.
- Постоянни такси – местни данъци и такси (например такса смет), както и вноски към етажната собственост, ако ги плащате вие.
- Консумативи – ток, вода, отопление, интернет. Дори при празен имот има абонаментни и минимални такси.
- Поддръжка и подготовка – почистване, дребни ремонти, снимки за обявата, евентуално боядисване между наемателите.
Какви точно такси дължите, зависи от общината, сградата и вашия договор. Проверете последните си сметки и решенията на общото събрание на етажната собственост, вместо да се доверявате на приблизителни стойности.
Формулата за един празен месец
Методът е прост и работи за всеки имот:
Цена на празния месец = пропуснат наем + такси + консумативи + поддръжка
За всеки компонент вземете реални данни, не усещания:
- Наемът – последната договорена цена или реалистичната пазарна цена за подобни имоти.
- Таксите – разделете годишните суми на 12 и добавете месечните вноски към сградата.
- Консумативите – погледнете сметките от последните месеци без наемател или сметките при наемател и отделете абонаментните части.
- Поддръжката – разделете средногодишните ви разходи за ремонти на 12 или заделете сума за подготовка след напускане.
Ако имате повече от един имот, правете изчислението отделно за всеки. Двустаен апартамент и гарсониера имат различни такси, а и различна вероятност да се отдадат бързо.
Хипотетичен пример
Следващите числа са примерни и служат само за илюстрация на метода. Не са пазарни данни.
Да допуснем апартамент с наем 600 € месечно. При празен период вие поемате:
- такса смет и вноски за общи части: 45 €;
- ток, вода и интернет (абонаменти и минимално потребление): 25 €;
- заделена сума за поддръжка и подготовка: 30 €.
Допълнителните разходи са 100 € на месец. Заедно с пропуснатия наем цената на един празен месец е 700 €. Ако имотът стои празен още два месеца, загубата е 1400 €.
Обърнете внимание: от тези 700 € само 100 € са реални плащания от джоба ви. Останалите 600 € са пропуснат приход. И двете ви засягат, но е полезно да ги виждате поотделно, за да не бъркате липсата на приход с реалния паричен разход.
Как числото помага при решение за намаляване на наема
Основният въпрос е: колко струва намалението спрямо чакането? Сравнете двете суми.
В примера намалявате наема от 600 € на 570 €. Това е 30 € по-малко на месец, или 5%. За 12 месеца намалението ви струва 360 €. Един допълнителен празен месец струва 700 €, а два – 1400 €.
Може да направите и обратното изчисление: разделете цената на празния месец на размера на намалението. Тук 700 € при 30 € разлика означава, че един празен месец струва колкото малко над 23 месеца с по-ниския наем. Затова, ако намалението реално скъсява търсенето с поне месец, то често излиза по-изгодно.
Това не е универсално правило. Вземете предвид и:
- колко огледа сте направили и колко от тях са завършили с отказ заради цената;
- сравними обяви в същия квартал – вижте например наемите в София по квартали, ако имотът ви е там;
- дали по-ниският наем няма да остане за по-дълго, отколкото сте планирали;
- други начини за привличане на наематели – включени консумативи, гъвкав срок, малък ремонт или по-добри снимки.
Понякога по-евтиното решение не е намаление, а подобрение на обявата. Ако огледите липсват, проблемът рядко е само в цената.
Контролен списък за празния период
Използвайте го в деня, в който наемателят напусне:
- Запишете датата на напускане и подпишете приемо-предавателен протокол с показанията на уредите.
- Съберете последните сметки и изчислете месечните такси и консумативи.
- Определете пазарния наем на база сравними обяви, а не на база последния наем.
- Изчислете цената на празния месец по формулата по-горе.
- Поставете срок – например колко седмици ще чакате при текущата цена, преди да я преразгледате.
- Преди срока на решението изчислете цената на намалението за целия срок на договора.
- Следете броя запитвания и огледи. Ако запитванията са много, а огледите малко, прегледайте обявата; ако огледите са много, но няма решение, прегледайте цената.
- Когато намерите наемател, прегледайте договора и депозита, за да не губите време в уреждане на документите.
За по-общата организация на имота и документите може да ви е полезна и статията как да управлявате имот под наем.
Какво да не пропускате
Първо, не приравнявайте пропуснатия наем на данъчна загуба. Как се облагат наемните доходи и какво можете да приспадате, е отделна тема – вижте данъците върху наем и при съмнение се консултирайте със счетоводител или НАП.
Второ, не пренебрегвайте вида на договора. Ако по предишния договор наемателят е плащал консумативите, преди да изчислите разходите за празния период, проверете дали имате пълни данни и за тях.
Трето, преразглеждайте числото редовно. Цената на празния месец се променя със сезона, със сметките и с наема, затова не я смятайте веднъж и завинаги.
Как DomFlat помага
В DomFlat можете да следите имотите, договорите, наемите в EUR и BGN и документите си на едно място. Отчетите за приходите по имот показват кои имоти носят приход и кои имат празни периоди. Препоръките за пазарен наем по град и квартал, базирани на публични обяви, ви дават отправна точка при преценка на цената. Безплатният план е за до 3 имота, което покрива повечето частни наемодатели.
Важно: Тази статия е с информативна цел и не представлява правна, данъчна или финансова консултация. Правилата и практиката се променят — за вашия конкретен случай се консултирайте с юрист или счетоводител.