Доходът от наем в България се облага с данък. Много наемодатели — особено тези с един или два имота — работят неформално и не декларират доходите от наем. Това е едновременно незаконно и все по-рисковано, тъй като НАП разширява кръстосаното сравнение на данни от имотния регистър с декларираните доходи. Това ръководство обяснява как се облага доходът от наем, какви приспадания са налични и какво трябва да направите, за да сте в съответствие с нормативните изисквания за 2025 г.
Кой трябва да декларира доход от наем?
Всяко физическо лице, получаващо доход от наем в България, е длъжно да го декларира ежегодно, независимо от размера. Няма минимален праг, под който доходът от наем е освободен. Единственото изключение е ако доходът от наем се получава чрез дружество (ЕООД или ООД) — тогава той подлежи на корпоративен данък (10% фиксиран) вместо данък върху доходите на физическите лица.
Данъчната ставка
Доходът от наем, получен от физически лица, се облага с фиксирана ставка от 10% по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Това се прилага към данъчната основа след приспадания — не върху брутния доход от наем.
10% нормативно признати разходи
Българското данъчно законодателство позволява на наемодателите да приспадат фиксирани 10% от брутния доход от наем като нормативно признати разходи, без да е необходимо да предоставят разписки. Това означава, че ефективната данъчна ставка върху брутния доход от наем е 9% (10% данък върху 90% от дохода).
Пример: ако събирате 24 000 лв. наем годишно, приспадате 10% (2 400 лв.), оставайки с данъчна основа от 21 600 лв. Данък при 10% = 2 160 лв. Ефективна ставка върху брутния доход: 9%.
Не можете да претендирате допълнителни действителни разходи (ремонти, застраховки, лихви по ипотека) върху 10-процентното фиксирано приспадане — избирате едното или другото, и на практика почти всички физически лица наемодатели използват фиксираните 10%.
Осигурителни вноски
Ако отдавате имот под наем като физическо лице и не сте осигурени по друг начин (т.е. не сте наети на работа или самоосигуряващи се с отделни задължения за социално осигуряване), доходът от наем може да породи задължение за плащане на здравноосигурителни вноски. Правилата тук са нюансирани и зависят от общата ви ситуация с доходите. Ако доходът от наем е основният или единственият ви доход, консултирайте се с счетоводител.
Срокове за подаване на декларации 2025
- Годишна данъчна декларация: подава се до 30 април на следващата година. За доходи от наем за 2024 г., крайният срок е 30 април 2025 г.
- Отстъпка при ранно подаване: ако подадете онлайн чрез портала на НАП (nap.bg) преди 31 януари, получавате 5% отстъпка от дължимия данък, с таван от 500 лв.
- Краен срок за плащане на данъка: също 30 април. Плащайте онлайн чрез портала на НАП или в банка.
Какво ако наемателят е фирма?
Ако наемателят ви е българско юридическо лице, фирмата е законово задължена да удържа 10% данък при източника и да го превежда в НАП от ваше име. Получавате нетната сума, а фирмата ви предоставя служебна бележка за удържания данък. Все пак трябва да декларирате дохода в годишната си декларация, но данъкът вече ще е платен.
Най-честите грешки
- Изобщо да не декларирате — НАП все повече кръстосва данни от имотния регистър и комуналните компании. Недекларираният доход от наем, открит при проверка, води до задължения плюс лихви плюс санкция до 100% от неплатения данък.
- Деклариране на грешна сума — винаги декларирайте брутния наем, а не сумата, която получавате след приспадане на дела на наемателя за комунални услуги.
- Пропускане на срока за ранно подаване — 5% отстъпката е безплатни пари. Онлайн подаването през януари отнема 15 минути.
- Объркване с регистрация по ДДС — физически лица, отдаващи жилищни имоти под наем, не са длъжни да се регистрират по ДДС независимо от дохода от наем. ДДС се прилага за търговски наеми над прага от 100 000 лв. годишно.
Водене на записи
Трябва да пазите: подписани договори за наем, разписки за плащане или банкови извлечения, показващи получените преводи, и фактури за ремонти (полезни ако трябва да обосновете разходи при проверка, дори да използвате фиксираното приспадане). DomFlat поддържа пълна история на плащанията за всеки имот, която служи и като запис на дохода от наем за данъчни цели — може да се експортира като CSV за вашия счетоводител.